AVM'LERDE ÇALIŞANLARIN EĞİTİMİ GEREKLİ Mİ? S.Selçuklu
AVM’nin faaliyetleri birçok fonksiyonun bir arada tutarlı işleyişiyle istikrar kazanıyor. 2018 yılına kadar yapımı devam eden 77 AVM ile birlikte faaliyette bulunan AVM sayısı 421’e ulaşacak. Hepsinin yolu açık olsun. İyi dileklerin uygulamalardaki stratejilerle anlam kazanacağını hiç unutmamak gerekiyor… Bu yazımda özellikle yatırımcıya düşen ve onun farkında olması gereken eğitim konusuna değineceğim.
AVM 'lerde, girişim fikrinin oluşumundan başlayarak işletmeye açma, sürdürme ve yatırımın geri dönüş sürecini kapsayan dönem hiç de kolay değil. Birçok riski barındırıyor. Bütün bunlara rağmen yalnızca kârlı bir yatırım alanı olarak olaya baksak bile, zorlukları da düşünüldüğünde, bu yolculuğa niçin çıkıldığı sorusu akla geliyor. Yatırım için tek güdüleyici faktörün finansal tabanlı olduğunu düşünmüyorum. Öyle ya mevcut sermayenin göreceli olarak daha kolay alternatif yatırım alanlarına yönlendirilmesi de mümkün. Bu durumda markalaşma isteği, istihdam kapasitesi, ülke ekonomisine katkı, aile adını dağa taşa yazma, sektörel değişiklik, yenilenme beklentisi gibi faktörlerin de farklı ağırlıklarda rolü olduğuna inanıyorum. Eğer bu yaklaşımım doğruysa yatırımcıdan başka onun kadar bu yatırıma sahip çıkacak bir başka kurum veya kuruluş olması ancak iyi niyetli bir varsayımdan ibaret olacaktır.
Kendi yatırımınıza sahip çıkmak tek başına denetim mekanizmalarıyla da sağlanamaz. İster kendi yatırımınız yönetin, isterse bu işle ilgili danışmanlık hizmeti alın, sorgulanması gereken yalnızca finansal kaygıların nasıl giderileceği değildir. Geleceğe, hem de kısa veya orta vadeli değil, on yıllara sığacak bir geleceğe kalabilmek önemlidir. Bu sürecin en önmeli yapı taşı insan faktörüdür.
AVM kanalının ihtiyacını karşılayacak insan kaynağının emekleme döneminde olduğuna hiç kuşku yok. Metropoller için, organize perakendenin ayağa kalktığı, işgücü arzının göreli yüksek olduğu bölgeler için çalışan temini daha kolayla görünüyor. AVM kökenli işgücüne rastlamak Anadolu'da olduğu gibi tesadüf değil. Oradan oraya geçen, transfer olan bir işgücü var. Ancak tüm AVM çalışanlarının bu kanalın özgün kültürünü kavrayışıyla ilgili sorunları devam ediyor. Uluslararası veya ulusal markalar bölgelerinde bulamadıkları için her AVM'de yetkin personelle çalışmıyor. Ürün ve marka kültürüne ilişkin mağaza bazlı eğitimler ise bütünü kavratmak amacı taşımıyor. Bir yıl içinde kişi başına düşen eğitim süresi-kapsamlı bir geliştirme programı düşünüldüğünde- yetersiz. Oysa her yıl için çalışan başına en az 36-48 saat olmalıdır. Bütün bunlar yatırımcının kararıyla, AVM yönetiminin koordinasyonunda, bağımsız eğitmenlerce gerçekleştirilmelidir. Yatırımcı bir mülk olarak değil, canlı bir organizmanın ihtiyaçları açısından yatırımına sahip çıkmalıdır.
Yatırımcının dikkate alacağı en önemli konu, AVM çatısı altında barış içinde rekabet yarışının nasıl gerçekleştiğidir. Kiracılar kira bedellerini ödüyor mu? Ortak alan giderleri karşılanıyor mu? Proje yatırımının geri dönüş süreci sağlıklı işliyor mu? Bütün bunlar ilk planda akla gelen beklentiler olsa da yatırımcı,
• AVM’nin kuruluş felsefesine uygun faaliyetler,
• Kiralık alanlarda gerçekleşen sirkülâsyonun hızı, nedenleri,
• Yönetim personelinin etkinliği,
• Mağaza yönetimlerinin istikrarı,
• Mağaza çalışanlarının devir hızı ve nedenleri
• Mağazalar arası olumlu ilişkilerin yarattığı geliştiren rekabet düzeyi
hakkındaki raporlara önem vermeli, veri toplamalı ve izlemelidir.
Eğitimler AVM’nin işgücünün nabzını tutabileceği önemli araçlardır. Bu konuda yatırımcı bizzat öncü olmalı ve yapılmasını sağlamalıdır.
Çünkü:
• Bu bir sosyal sorumluluk projesidir: Bölgeye nitelikli insan kazandırmaya destek verilmektedir. Toplumsal faydası yüksek bir yatırımdır.
• Rekabetin ana ekseni insan faktörü üzerine kuruludur: Günümüzde tüm kuruluşlar işyerini bir okula çevirerek rekabet gücünü artırabilir. AVM’nin omurgası olan mağazalar, satış gücünün yetkinleşmesiyle AVM içinde var olma koşullarını oluşturabilirler. AVM yönetimi tüm fonksiyonlarıyla birlikte (Pazarlama, İşletme) mükemmel çalışsa bile iş, ziyaretçinin müşteriye dönüştürülmesine bağlıdır. Bu da yetkin satış gücüyle gerçekleşir. Kiracıların artan ciroları yatırımcının net geliri ve ortak alan giderlerinin sorun yaratmadan karşılanması için de gereklidir. Mağazaların kuruluş genetiğinde önce kendini düşünmek vardır. Hepsi adına sinerjik bir ortam ancak AVM yönetimi tarafından yaratılabilir.
• AVM çatısı altında ortak davranış kültürü yaratılması: Yatırımcının kendi yatırımını koruması yalnızca işletme ve kiralama yönetimiyle değil, tüm çalışanları kapsayan bir gelişim programıyla gerçekleşecektir. Yatırımcı bu konuyu yalnızca mağazaların kendi iç eğitimlerine bırakamaz. Doğal olarak hiçbir mağaza tüm AVM perakende noktalarını bir araya getirecek eğitimi organize edemez. Bu sorumluluk AVM yönetimine aittir.
• Geliştiren rekabeti destekleme, yıkıcı rekabetin önüne geçme: AVM ortak çıkara dayalı ürün ve hizmet sunumunun farklı bir ortamda gerçekleştiği organize perakendenin kendine özgü bir kanalıdır. Cadde mağazalarının kendi aralarındaki ilişki bu çatı altında geçerli olamaz. Birinin başarısı için diğerinin kaybetmesi anlayışı geçersizdir. Herkes iyi olmalıdır. Müşteri AVM’yi bir bütün olarak algılamaktadır. AVM Yönetimi bu bütünlüğü korumak ve sürdürmekten işin doğası gereği sorumludur.
Bu bağlamda yatırımcı/yönetim/geliştirici,
• Profesyonel anlayışın yerleşmesini hızlandırmak,
• AVM’nin çekim alanı olmasını sağlamada sinerji oluşturmak,
• Mağazalar arası personel transferini anlaşma zemini üzerinde yürütülmesi için yöneticileri kaynaştırmak; hoşgörü ve kabul alanı yaratmak,
• Grup dinamiği yaratarak öğrenmeyi hızlandırmak; ortak aklı açığa çıkartmak,
• Yönetici ve satış danışmanı profilini iyileştirmek,
gibi konularda liderlik yaparak kazan-kazan ilkesini yerleştirecektir.
Yorumlarınız için info@3sdanismanlik.com adresimize e-posta yollayabilirsiniz.